2021-04-16 10:00:09

コストと手間を削減できる居抜きオフィスとは？

新型コロナの影響でリモートワークなどが進み、オフィスの移転を検討している企業も多いのではないでしょうか。
オフィスの移転の際に問題となるのは、やはりそのコストと手間。
そこで活用したいのが、前の入居企業が残していった内装、設備や備品などをそのまま引き継ぐことができる居抜きオフィスです。
今回は、そんな居抜きオフィスについて、メリット・デメリットを含めてご紹介します。

居抜きオフィスとは

居抜きとは、前の入居店舗やオフィスの内装やレイアウト、
設備や備品などを引き継いで、そのまま使用できる状態で貸しだされる物件です。

居抜き店舗については、飲食店で多く利用されてきました。
例えば、ラーメン屋の後にラーメン屋、バーの後にバー、お好み焼き屋の後にお好み焼き屋として活用するわけです。
同じ業態であればレイアウトを生かしやすく、設備や備品もそのまま活用することができるとイメージしやすいでしょう。

こうした居抜き店舗と同様に、オフィスについても居抜きで利用しようというのが居抜きオフィスです。

居抜きオフィスが広がっている背景

居抜き店舗と異なり、居抜きオフィスが出回るようになったのはここ数年のことです。
これまであまり広がりを見せなかったのは、飲食店舗の居抜き物件と比べると、
貸主にとっては原状回復をしてもらった方が、メリットが大きいと考えられていたからだといえます。

居抜きで退去した場合、借主側には原状回復費用がかからないという分かりやすいメリットがありますよね。
しかし貸主側にとっては、原状回復されていないオフィスの価値を判断することが難しい上に、
新たな借主にとっても飲食店舗ほど居抜きであることの価値を感じてもらえず、次の契約につながらないという懸念もあったのです。

しかし昨今、オフィス賃料が高騰したことによって賃料が払えず
退去しなければならなくなった企業が増えていたことに加え、新型コロナの影響でオフィスの退去がさらに増加しています。
それと同時に、少しでも安く移転をしようという需要も増えているのです。

リモートワークが進み、オフィスの必要性自体が問われている時代に、
長期間使うかもわからないオフィスに対して内容や設備にお金をかけていられないという借主側の状況を考えると、
より手軽にオフィス移転ができる居抜きオフィスとして貸し出すメリットが高まっていることがわかるでしょう。

また居抜きのもともとのメリットとして、原状回復のための工事期間がなくなるため、
空室期間を短くして次の契約を結ぶことができる点も挙げられます。

このように、居抜きオフィスは需要供給ともに増加傾向にあり、今大いに注目を集めているのです。
初めは小規模のオフィスがほとんどでしたが、最近では中規模以上の居抜きオフィス物件も出てきているようです。

居抜きオフィスのメリット

実際にオフィスを移転しようと考えたとき、居抜きオフィスにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

工事費を削減できる

居抜きオフィスを利用するいちばんのメリットは、この工事費の削減でしょう。
レイアウトを考え、壁紙や床をはったり、壁や扉を取り付けたりと、大掛かりになればなるほど費用がかかります。
場合によっては電話回線やネット回線を引くための工事費もかかるでしょう。

これらの費用が、居抜きであれば大きく抑えられるのです。
実際の工事費用だけではなく、レイアウトなどのプランニングから依頼することを考えると、さらにコストが削減できるといえます。

特に小規模オフィスの場合は、レイアウトパターンはそれほど多くはなく、前の借主のレイアウトのままでも十分に機能することが多いです。
すべてをリセットしてから新しくレイアウトを作っても、実は前のオフィスとほとんど変わらなかった…なんてことも十分にあり得ます。
そう考えると、居抜きオフィスを利用するメリットがより感じられますね。

設備・備品費を削減できる

新しいオフィスを構えるとなった時には、空調設備を整えたり、オフィス家具を購入したりと、内装工事など以外にも費用が発生します。
しかし居抜きオフィスでは空調設備、デスクや椅子、棚、応接セットなど、最低限の設備・備品がすでに整っていることが多いです。
これらをそのまま活用すれば、設備・備品費を削減できます。

引っ越し・搬入コストを削減できる

オフィスを移転する場合であれば、荷物が多ければ多いほど引っ越し・搬入コストがかかります。
居抜きオフィスの設備を活用することで、古いオフィスで使っていた設備の中で不要なものは処分し、
必要最低限のものだけを搬入すれば、引っ越し・搬入コストを削減することが可能です。

契約から稼働までの期間を短くできる

まっさらな状態の物件を契約してから実際にオフィスとして利用するまでには、
レイアウトを決め、内装などの工事を実施し、設備や備品を整えなければなりません。
すべてを完了させてオフィスとして稼働できるまでには、業者や時期によっても違いますが、2〜4ヶ月程度はかかるといわれています。
しかし居抜きオフィスであれば、これらの多くを短縮することができるので、
契約から1ヶ月もあればオフィスの利用をスタートできるでしょう。
できるだけ早くオフィスを稼働させたい人にとっては、大きなメリットになります。

人件費を削減できる

従業員が自分で壁紙をはったり、引っ越しをしたりするわけではありませんが、
そもそも移転までの一連の作業には手間と時間がかかります。
物件を探し契約をするのはもちろん、移転のお知らせの準備をしたり、
名刺などの住所変更などを行ったり、関連する業務は山ほどあります。

そこにレイアウトや工事の打ち合わせ、備品の選定などの業務が加わるわけですから、
相当な労力がかかることがイメージできるでしょう。
居抜きオフィスを使うことで、これら業務の一部を簡略化することができるので、人件費の削減に繋がります。

中小企業であれば、専門部隊ではなく、メイン業務と並行してこれらの業務を行うことになる場合がほとんどだと思います。
そうなると人件費云々よりも、いかにメイン業務への時間を確保できるかという問題もあります。
そういう意味でも、居抜きオフィスの活用はメリットがあります。

居抜きオフィスのデメリット

居抜きオフィスにはメリットが多いように見えますが、デメリットも存在します。

理想のレイアウトや内装では利用できない

居抜きオフィスが理想に近い形だった…ということもありえますが、
基本的には自分で考えたレイアウトや内装と比べると、何かしら我慢すべきポイントが出てくることがあるでしょう。

契約時は我慢できる範囲だと思っていたポイントでも、入居の準備を進めていくにつれて気になり、
結局工事をすることになった…ということもあります。
そうなると、予定外のコストが発生してしまいます。

退去時の原状回復義務は残る

自分たちが入居する際には居抜きで退去されたオフィスであっても、次もまた居抜きで退去できるとは限りません。
原則は原状回復義務を引き継ぎますので、その点は覚えておきましょう。
居抜きオフィスなので、簡単に入居して簡単に退去する…と考えていると、痛い目を見る可能性もあります。

ただし、元々居抜きでのオフィス貸し出しについて理解のある貸主ではありますので
そのまま活用できる状態だと判断されれば、また居抜きで退去することができる可能性はあるでしょう。

不要な設備・備品の処分費用がかかる

引き継いだ設備や備品が実は壊れていたり、古すぎて使い物にならなかったり、
これまでに使っていた設備や備品の方が良いものであったりすると、
古い設備の処分費用がかかってしまいます。

その上で、不足している備品を結局購入しなければならなくなったり、
元々使っていた設備を搬入しなければならなかったりすると、結果的に費用がかさむこともあります。

選択肢が少ない

近年注目を集め、増加傾向にある居抜きオフィス物件ですが、通常の物件と比べると件数は圧倒的に少ないのです。
そのため、居抜き物件に絞って探し始めると、理想の立地や賃料、そしてレイアウトの物件を見つけるのは難しい可能性があります。

居抜きオフィスを検討するときのポイント

実際に居抜きオフィスを検討する際に、確認しておきたいポイントをご紹介します。

内装、設備・備品などを隅々までチェックする

内装、設備・備品などの老朽化は、パッと見ただけでは正しく判断ができないこともあります。
インターネット上の情報などだけでは決めず、必ず内覧におもむき、
そのまま使える状態なのかどうかを隅々まで確認しましょう。

実際に利用するときのイメージを持つ

レイアウトについても、実際に内覧して確認することをお勧めします。
図面や写真だけで正しく理解することは難しいと考えられます。
現地へ行き、実際に自分たちがオフィスとして利用するときのイメージをし、
動線の不便さがないか、部屋数は足りるのか、広さは十分なのかなどを判断しましょう。

クリーニングの費用負担について確認する

原状回復をしていなくても、クリーニングを行うことは多々あります。
その場合、クリーニング費用は前の借主、貸主、新しい借主のうち誰が負担するのかを確認しておきましょう。
クリーニング費用は決して安いものではありません。
後々トラブルにならないようにするためにも、しっかりと確認しておきましょう。

チェックリスト

居抜きオフィスを検討している方は、下記5項目で気になる点がないか、確認してみましょう。

①内覧可能な物件かどうか
＞レイアウトに不満はないか
＞設備はそのまま使えるのか、処分の有無

②可能なら複数名で内覧し、全員が満足するレイアウトかどうか

③原状回復義務の有無

④クリーニング費用負担の有無

⑤居抜きオフィスであることにとらわれて、賃料が高くなっていないか

最後に

居抜きオフィスは、入居の費用と手間、そしてオフィスとして稼働できるまでの時間も短縮することができます。
少しでも入居費用を抑えたい、少しでも早くオフィスを稼働させたいという人は、一度検討してみてはいかがでしょうか。
その際にはデメリットについても理解しておくことで、後悔がない、良いオフィス選びができると思いますよ。
　